Πόσο μας συμφέρουν τελικά οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών;
Το καλοκαίρι στην Ελλάδα είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με τις διακοπές, την ξεκούραση, τα ταξίδια και τη διασκέδαση. Όπως όλοι γνωρίζουμε, οι δραστηριότητες που σχετίζονται με το καλοκαίρι μπορούν να αποτελέσουν μια εν δυνάμει επένδυση και -κατ’ επέκταση- ένα επιπλέον εισόδημα για την τσέπη μας.
Ένα τέτοιο παράδειγμα αποτελούν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, μια πραγματικότητα που κερδίζει όλο και περισσότερο έδαφος, πλέον, και στην Ελλάδα. Σε μια χώρα όπου ο τουρισμός θεωρείται η «βαριά βιομηχανία», οι επιχειρήσεις που άμεσα ή έμμεσα σχετίζονται με αυτόν γνωρίζουν μια νέα άνθηση, ύστερα κιόλας από τα περιοριστικά χρόνια της πανδημίας.
Είναι, ωστόσο, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις μονόδρομος ως προς την αξιοποίηση των ακινήτων μας; Μήπως η απόφαση για το πώς θα τα διαχειριστούμε θα πρέπει να συμπεριλάβει περισσότερους παράγοντες, σε μία αγορά που εξελίσσεται συνεχώς και μας καλεί να βλέπουμε κάθε φορά και λίγο παρακάτω;
Όταν η ανάγκη γεννά τις πιο «καινοτόμες» ιδέες
Ήταν Οκτώβριος του 2007 όταν οι Joe Gebbia και Brian Chesky αποφάσισαν να προσφέρουν στέγη σε τρεις συμμετέχοντες ενός συνεδρίου που πραγματοποιήθηκε στο Σαν Φρανσίσκο, καθώς αδυνατούσαν να πληρώσουν το ενοίκιό τους. Οι δύο συγκάτοικοι μετέτρεψαν το σαλόνι του διαμερίσματός τους σε ξενώνα έναντι πληρωμής και η ιδέα για την τάση των Airbnb, που κατέκλυσε τον κόσμο, είχε μόλις γεννηθεί.
Όταν ένα τρίτο επιχειρηματικό μυαλό, ο Nathan Blecharczyk, εισχώρησε στην παρέα έναν χρόνο αργότερα, δημιουργήθηκε και επίσημα η ιστοσελίδα με το όνομα που προέκυψε ως ακρωνύμιο από το «Air Bed and Βreakfast», μια αναφορά στο στρώμα αέρος και στο πρωινό που προσέφεραν οι συγκάτοικοι την πρώτη φορά.
Αυτό που στην ουσία προέκυψε τότε ήταν ένας ηλεκτρονικός τρόπος καταχώρησης, εύρεσης και ενοικίασης καταλυμάτων, που έφερνε σε απευθείας επικοινωνία τον ιδιοκτήτη με τον πελάτη. Αντίθετα με ό,τι συνέβαινε μέχρι εκείνη τη στιγμή, η διαδικασία κράτησης για το Airbnb μπορούσε να γίνεται χωρίς τη μεσολάβηση εξειδικευμένων πρακτορείων. Σήμερα το Airbnb δεν είναι η μοναδική πλατφόρμα τέτοιου είδους παγκοσμίως, έχει πάντως καταφέρει να γίνει συνώνυμο με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων.
Είναι η επένδυση στη βραχυχρόνια μίσθωση μια καλή κίνηση;
Η βραχυχρόνια μίσθωση στη χώρα μας -όπως και σε ολόκληρο τον κόσμο- έχει γνωρίσει μεγάλη ανάπτυξη και έχει αποφέρει σημαντικά έσοδα σε ανθρώπους που έχουν επιλέξει να δραστηριοποιηθούν σε αυτή. Καθώς βλέπουμε την τάση αυτή να εξελίσσεται σε μία επικερδή δραστηριότητα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, συχνά αναρωτιόμαστε αν μια μικρή επένδυση στην αγορά ακινήτων με στόχο τη βραχυχρόνια μίσθωση είναι κάτι που μας συμφέρει ή αν, ενδεχομένως, είναι περισσότερο μια δραστηριότητα για τους επαγγελματίες του χώρου που γνωρίζουν καλύτερα πώς να επωφεληθούν από αυτήν.
Όπως και σε κάθε άλλη επενδυτική απόφαση, υπάρχουν παράμετροι που οφείλουμε να υπολογίσουμε ώστε να καταλήξουμε στην καταλληλότερη για εμάς εναλλακτική.
Τροφή για σκέψη
Πώς μπορούμε, λοιπόν, να έχουμε μια ρεαλιστική εικόνα της απόδοσης που θα έχει η επένδυσή μας στη βραχυχρόνια μίσθωση; Υπάρχει μια σειρά από κόστη που θα πρέπει να συνεκτιμήσουμε αναλόγως με την προβλεπόμενη απόσβεση κάθε περιοχής, καθώς και να σκεφτούμε το ενδεχόμενο ρίσκο που περιλαμβάνει αυτή η επενδυτική επιλογή.
1. Ο παράγοντας της πληρότητας
Η πληρότητα ενός ενοικιαζόμενου ακινήτου δεν είναι κάτι εγγυημένο, ούτε σταθερό. Αντίθετα, εξαρτάται από πολλούς παράγοντες όπως η τοποθεσία, το αν βρίσκεται κοντά σε μέσα μεταφοράς, οι τιμές που δίνει ο ανταγωνισμός σε κάθε περιοχή, το design και η άνεση του ίδιου του καταλύματος που θα το κάνουν πιο ελκυστικό σε σχέση τις υπόλοιπες επιλογές που έχει όποιος αναζητά διαμονή, καθώς και η σχέση ποιότητας-τιμής που προσφέρει.
2. Η εποχικότητα του ακινήτου
Μια σημαντική απόφαση που θα πρέπει να πάρουμε είναι αν το ακίνητο θα είναι διαθέσιμο για βραχυχρόνια μίσθωση σε όλη τη διάρκεια του χρόνου ή σε συγκεκριμένες περιόδους. Αν πρόκειται να χρησιμοποιούμε το ακίνητο για ιδία χρήση, ενδεχομένως τα έσοδα που αναμένουμε να είναι λιγότερα. Τέλος, θα πρέπει να σκεφτούμε αν σκοπεύουμε να είμαστε εμείς ως ιδιοκτήτες διαθέσιμοι ανά πάσα ώρα και στιγμή για όποια ανάγκη προκύψει ή αν σκοπεύουμε να αναθέσουμε τη διαχείριση σε κάποιον τρίτο, οπότε θα έχουμε μια δαπάνη που θα πρέπει να συνυπολογιστεί στην τελική απόδοση της επένδυσής μας.
3. Το προφίλ του επισκέπτη
Κάτι ακόμα που θα πρέπει να έχουμε αποφασίσει είναι το προφίλ των πελατών που επιθυμούμε να προσεγγίσουμε, καθώς, σύμφωνα με αυτό, το budget αλλά και οι προτιμήσεις τους θα διαφέρουν. Θα επενδύσουμε, επομένως, σε ένα ακίνητο που βρίσκεται σε μια περιοχή ιδανική για οικογενειακές διακοπές, για νυχτερινή ζωή ή για sightseeing; Κάθε αγορά έχει τις δικές της ιδιαιτερότητες και τα δικά της μειονεκτήματα και πλεονεκτήματα που οφείλουμε να λάβουμε υπόψη. Και, πολύ σημαντικά, στη συνέχεια και αφού έχουν ληφθεί αυτές οι αποφάσεις, πρέπει ‘να στοχευθούν’ επικοινωνιακά τα σχετικά κοινά-επιθυμητοί επισκέπτες.
4. Λογαριασμοί και πάγια έξοδα
Οι λογαριασμοί ρεύματος, ύδατος και internet συνήθως επιβαρύνουν αποκλειστικά τον ιδιοκτήτη. Καθώς το ρεύμα έχει ένα υψηλό κόστος, η ιδανική επιλογή θα ήταν να επενδύσουμε σε ηλεκτρικές συσκευές υψηλής ενεργειακής κλάσης που προσφέρουν σημαντική εξοικονόμηση. Σε αρκετές χώρες του εξωτερικού κατά την άφιξη των επισκεπτών γίνεται ενημέρωση για την ορθή χρήση των συσκευών, ενώ συχνά τίθεται και όριο στις θερμοκρασίες θέρμανσης και ψύξης.
Η καθαριότητα του ακινήτου και η αλλαγή σεντονιών και πετσετών επιβαρύνουν, επίσης, τον ιδιοκτήτηκάθε ακινήτου . Με τη συχνή εναλλαγή ενοίκων, το κόστος του καθαρισμού θα πρέπει να προσμετρηθεί στα συνολικά έξοδα.
Τέλος, η ασφάλιση του καταλύματος είναι ένα ακόμα από τα απαραίτητα έξοδα.
5. Extra εξοπλισμός ασφαλείας
Μέσα σε όλα δεν πρέπει να ξεχνάμε και την προστασία της περιουσίας μας. Συνεπώς, θα πρέπει να γνωρίζουμε πως θα έχουμε και το επιπλέον κόστος για πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ή άλλες απαραίτητες για την ασφάλεια του ακινήτου παροχές.
6. Πιθανές ζημιές και φθορά λόγω χρήσης
Οι ζημιές και η αυξημένη φθορά που προκύπτουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση δεν καλύπτονται ασφαλιστικά. Μια βλάβη ή η αντικατάσταση ενός αντικειμένου είναι έξοδα που θα επιβαρύνουν αναγκαστικά τους ιδιοκτήτες.
7. Φορολογία
Όλες οι πλατφόρμες ενοικιάσεως καταλυμάτων είναι πλέον συνδεδεμένες με την ΑΑΔΕ. Βάσει των στοιχείων των επαγγελματιών και ιδιωτών η φορολογία επιβάλλεται αντίστοιχα με την κλίμακα στην οποία βρίσκεται ο καθένας.
8. Προμήθεια από τις πλατφόρμες
Κάθε μία από τις γνωστές ή upcoming πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει τους δικούς της όρους και προϋποθέσεις και -φυσικά- τις δικές της προμήθειες. Κατά κανόνα η προμήθεια αφαιρείται από τα έσοδα του ιδιοκτήτη και πρέπει και αυτή να συνυπολογιστεί στην απόφαση για μια επένδυση τέτοιου τύπου.
Ποιο είναι επομένως το συμπέρασμά μας; Αξίζει να επενδύσουμε στη βραχυχρόνια μίσθωση; Η απάντηση θέλει πρώτα μια προσεκτική μελέτη των παραπάνω παραμέτρων, όπως επίσης και μερικές ρεαλιστικές παραδοχές εκ μέρους μας. Το ακίνητο που θα αποκτήσουμε μπορεί να παραμείνει κλειστό ή αποκλειστικά για δική μας χρήση, ή ακόμα και να το διαθέσουμε με μια παραδοσιακού τύπου ενοικίαση. Η πιο σωστή απόφαση διαφέρει για τον καθένα από εμάς και θα πρέπει να ληφθεί ύστερα από σκέψη και καλό σχεδιασμό.
